Čo hovorí nájomná zmluva

Areál plážového kúpaliska – pozemky vo vlastníctve mesta o celkovej výmere 37 332 m² (vedené na LV 4073 a LV 6013), prevádzková budova súp. č. 1263 a technologické zariadenia a hnuteľné veci súvisiace s prevádzkou areálu. Súčasťou je aj vodná plocha s výmerou 23 106 m².

Nájomcom je spoločnosť AQUALAND Slovakia s.r.o. Nájom je dohodnutý na dobu určitú od 1. 10. 2007 do 30. 9. 2037, teda na 30 rokov, s opciou 10 rokov. Opciou sa podľa zmluvy rozumie právo prednostného nájmu v prospech nájomcu.

Zmluva ukladá nájomcovi preukázať preinvestovanie čiastky vo výške minimálne 100 000 000 Sk v rámci realizácie investícií podľa časového harmonogramu (príloha č. 3 „Modernizácia plážového kúpaliska Banská Bystrica“). Po prechode na euro sa v dodatku uvádza ekvivalent 3 319 391 €. Preinvestovanie znamená náklady na technické zhodnotenie – rekonštrukciu, modernizáciu, stavebné úpravy, prístavby, nadstavby a výstavbu nových stavieb.

Dodatok č. 1 zaviedol povinnosť nájomcu predložiť vždy k poslednému dňu polroka položkovitý rozpočet preinvestovanej čiastky skutočne vykonaných činností, a to do 30 dní od konca daného polroka. Túto povinnosť má nájomca len vtedy, ak v danom polroku činnosti vykonal. Mesto má právo predložené rozpočty skontrolovať.

Áno. Podľa zmluvy sú prenajímateľ alebo ním poverená osoba oprávnení vstupovať raz mesačne do predmetu nájmu za účelom kontroly, a to v nevyhnutnom rozsahu za prítomnosti nájomcu alebo ním splnomocnenej osoby. Zmluva teda umožňuje mesačnú kontrolu, nielen jednu obhliadku pred sezónou.

Zmluva označuje za podstatné porušenie najmä: (a) porušenie ktorejkoľvek povinnosti uvedenej v čl. IV ods. 2 – vtedy má mesto právo odstúpiť od zmluvy alebo uplatniť zmluvnú pokutu 600 000 Sk; (b) nepreukázanie preinvestovania minimálne 100 mil. Sk podľa harmonogramu (čl. IV ods. 10); (c) nesplnenie povinnosti požiadať o potrebné povolenia a licencie (čl. IV ods. 17); (d) nedokončenie výstavby podľa predloženej štúdie do 3 rokov od právoplatnosti povolení alebo nepožiadanie o kolaudáciu (čl. IV ods. 18).

Podľa právneho stanoviska Právnickej fakulty UK nie. Stanovisko konštatuje doslova, že „nakoľko predložená Zmluva o nájme neobsahuje ustanovenia o zániku nájmu výpoveďou, tento právny vzťah nemožno ukončiť výpoveďou“. Zostávajú tri cesty: uplynutie doby nájmu (2037), dohoda oboch strán a odstúpenie od zmluvy.

Pri podstatnom porušení zmluvy nájomcom. Stanovisko PF UK však upozorňuje na dôležitú procesnú podmienku: ak mesto zistí porušenie povinnosti, je povinné určiť nájomcovi dodatočnú lehotu na nápravu. Ak by mesto odstúpilo bez poskytnutia dodatočnej lehoty, odstúpenie by nebolo platné a nespôsobilo by zánik zmluvného vzťahu. Zároveň stanovisko uvádza, že či boli predpoklady na odstúpenie naplnené, je otázkou skutkovou, ktorú na základe predložených dokumentov nebolo možné relevantne vyhodnotiť.

Pri skončení nájmu uplynutím doby alebo pri odstúpení od zmluvy pre podstatné porušenie zo strany nájomcu sa nájomca zaviazal previesť investície do majetku mesta formou daru, pričom technický stav budov podlieha primeranému opotrebeniu. Mesto nie je povinné uhradiť nájomcovi vynaložené investície a podľa čl. IV ods. 9 nájomcovi nepatrí ani protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota areálu. Stanovisko však upozorňuje na medzeru: ak by došlo k odstúpeniu z dôvodu, ktorý zmluva neoznačuje ako podstatné porušenie, povinnosť previesť investície na mesto by nájomcovi nevznikla.

K 30. 6. 2010 nájomca deklaroval preinvestovaných celkom 3 539 744 €, pričom za I. polrok 2010 predložil rozpočet vo výške 1 505 187,84 €. V ďalších podkladoch sú uvedené doklady preukazujúce preinvestovanie 4 232 264,01 € s DPH; ceny vo faktúrach boli predmetom kontroly. Spracovateľom právneho stanoviska však neboli predložené doklady za obdobie do 31. 12. 2009, preto stanovisko nemohlo splnenie investičnej povinnosti komplexne vyhodnotiť.

Zmluva mu ho v čl. VII ods. 10 priznáva, právna analýza Univerzity Komenského ho však považuje za absolútne neplatné. Dôvod: išlo o jeden z najdôležitejších úkonov týkajúcich sa majetku mesta a mestské zastupiteľstvo ho neschválilo. Podľa tohto výkladu teda nájomca predkupné právo k areálu nemá.

Dodatok č. 1 z 29. 4. 2009 zaviedol nájomcovi povinnosť pravidelne preukazovať preinvestované sumy a v Prílohe č. 1 nanovo rozpísal harmonogram investícií. Podľa právnej analýzy Univerzity Komenského však neplatí celý: v rozsahu, v akom táto príloha mení zmluvu v otázkach patriacich medzi najdôležitejšie úkony s majetkom mesta, ide o absolútne neplatný právny úkon – opäť preto, že ho neschválilo mestské zastupiteľstvo.

Do 3 rokov odo dňa právoplatnosti povolení mal ukončiť výstavbu v rozsahu štúdie, ktorú sám predložil (Príloha č. 3), a požiadať o kolaudačné rozhodnutie. Ak tak neurobí, zmluva to výslovne označuje za podstatné porušenie zakladajúce právo mesta odstúpiť. Výnimkou je situácia, keď by výstavbu znemožnilo stanovisko vlastníkov susedných pozemkov.

Sedem. Právna analýza ich vymenúva: čl. III ods. 11 (porušenie povinností podľa bodov 3 a 4 toho istého článku), čl. IV ods. 3 (porušenie ktorejkoľvek povinnosti podľa bodu 2), čl. IV ods. 10 (nepreukázanie preinvestovania 100 mil. Sk), čl. IV ods. 17 (nepožiadanie o potrebné povolenia a licencie podľa harmonogramu), čl. IV ods. 18 (nedokončenie výstavby a nepožiadanie o kolaudáciu do 3 rokov), čl. VII ods. 4 a čl. VII ods. 7 (povinnosti pri prípadnom nadobudnutí susedných pozemkov). Pri viacerých z nich zmluva vyžaduje, aby mesto najprv určilo dodatočnú lehotu na nápravu.

Prílohou zmluvy je podnikateľský zámer „Modernizácia plážového kúpaliska Banská Bystrica“ s rozpisom jednotlivých položiek. V prvej fáze za 50 mil. Sk okrem iného prekládka dvoch tobogánov, rekonštrukcia siedmich bufetov, hygienické zariadenia v sektore Junior, rekonštrukcia dna vodnej nádrže, protipovodňové opatrenia, reštaurácie Rotunda a Rybárska bašta a kultúrno-animačné centrum s výmerou 2 000 m² za 11,7 mil. Sk. V druhej fáze za ďalších 50 mil. Sk napríklad 18-jamkový minigolf, dve viacúčelové športové ihriská, tri ihriská na plážový volejbal, dráha na kolieskové korčuľovanie, tepelné čerpadlá na ohrev vody za 9 mil. Sk, technológia na úpravu vody za 4,5 mil. Sk, rekonštrukcia termálneho vrtu BB1 a nový detský bazén s výmerou 40 m² s vodným hríbikom a šmykľavkou za 1,6 mil. Sk.

Podľa časového rozvrhu v podnikateľskom zámere mala byť prvá fáza výstavby ukončená v júni 2009 a druhá fáza v júni 2010, kedy sa mala zároveň otvoriť celoročná prevádzka. Zámer počítal so začatím stavebných prác v marci 2008.

Podnikateľský zámer hovorí o nájomnom „v symbolickej výške“ výmenou za záväzok nájomcu preinvestovať do areálu minimálne 100 mil. Sk. Zámer zároveň mestu sľuboval finančný výnos z dane z nehnuteľnosti približne 0,4 mil. Sk ročne a úsporu asi 1 mil. Sk ročne na údržbe technológií.